5 ·10 부동산 대책, 빛 좋은 개살구 되나

김수호 기자
입력 2012.05.10 15:17
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▲ 권재엽 국토해양부 장관

<오픈뉴스=김수호> 정부는 위기관리대책회의 등을 거쳐 10일 ‘주택거래 정상화 및 서민‧중산층 주거안정 지원방안’을 확정․발표했다.

주택시장은 규제정상화∙자금지원 등 다각적인 노력 등으로 주택공급이 늘어나고 전셋값 상승세가 둔화되는 등 여건이 일부 개선되고 있으나 금년 들어 대내외 불확실성 증대 등으로 주택거래가 위축되고 수도권 중심으로 신규분양시장의 부진도 지속되고 있다.

따라서 정부의 이번 방침은 신규주택 입주나 이사를 해야 하는 국민들이 큰 불편을 겪고 있고, 주택거래와 관련된 중소업종 침체 등 서민경제에 어려움이 더해지고 있다는 점을 감안한 것이다.

또한, 주택거래 부진이 지속될 경우 신규주택 공급 위축을 초래하고, 전월세시장에도 부담을 줄 우려가 있다는 점도 고려됐다.

한편, 이번 정부의 대책 부동산 시장 안정화와 주택 거래 활성화, 두 마리 토끼를 모두 잡을 수 있을지 이목이 집중되고 있다.

과도한 규제 정상화…'투기 우려 목소리도 나와'

주택가격이 안정되고 거래부진이 지속되는 등 투기요인이 크지 않다는 점을 감안하여 부동산가격안정심의위원회와 주택정책심의위원회의 심의․의결을 거쳐 강남3구에 지정된 주택 투기지역과 주택거래신고지역 해제(투기과열지구는 ’11년 말 해제)를 추진키로 했다.

투기지역이 해제되면 LTV․DTI가 서울 여타지역과 동일하게 적용(40→50%)되고, 3주택자에 대한 양도세 가산세율(10%p)이 적용되지 않으며 생애최초 구입자금도 지원받을 수 있게 된다.

또한, 주택거래신고지역이 해제되면 계약 후 신고의무기간도 일반지역과 동일하게 15일내에서 60일내로 완화되고, 임대사업자가 임대사업용 주택을 구입하는 경우 취득세 감면혜택(임대사업용 60㎡ 이하 취득세 면제, 60～85㎡ 이하 25% 감면)도 적용받을 수 있게 된다.

아울러 수도권 공공택지와 개발제한구역 해제지구의 분양권 전매제한 기간을 완화하고 보금자리주택 거주의무기간도 인근지역과 시세차익이 적은 지역은 합리적인 수준으로 완화하기로 했다.

내년 3월말까지 한시적으로 적용이 배제되고 있는 민영주택 재당첨 제한 제도도 투기과열지구를 제외하고는 폐지하기로 했다.

또 소득세법을 개정하여 주택을 단기(2년 미만) 보유 후 양도하는 경우에 적용되는 양도세 중과세율 완화를 추진키로 했다. 이는 집값 상승기인 ‘04년에 도입되었으나, 주택가격 안정으로 도입이전 시점으로 환원하는 것이다.

이와 함께 정부는 ▲다주택자 양도세 중과 폐지 ▲분양가상한제 폐지 ▲재건축 초과이익 부담금 2년 부과중지도 적극 추진해 나갈 계획으로, 19대국회 개원 후 정부입법으로 관련법률 개정안을 국회에 제출할 예정이다.

또 분양가상한제의 경우 법률 개정 이전에도 실투입비용이 충분히 반영될 수 있도록 택지비․건축비․가산비를 전면 재검토하여 정비해 나갈 계획이다.

이를 두고 일각에서는 “MB의 강남 사랑이 또다시 고개를 내미는 것 아니냐”며, “당장은 별효과가 없겠지만 추후 DTI 규제 완화 등을 통해 강남 투기의 발판을 마련하고 있는 것”이라는 의견이 나오고 있다.

보금자리론 확대 실시…실효성은?

정부는 무주택자에게 지원되는 주택금융공사의 우대형Ⅱ 보금자리론(금년 1.5조원 한도)의 지원 대상(부부합산 소득 4,500→5,000만 원 이하, 대상주택 3→6억 원 이하)과 한도(1→2억 원)를 대폭 확대하여 실수요자의 내집 마련 지원을 강화할 계획이다.

이로 인해 지원금리도 생애최초 주택구입자금(4.2%) 수준으로 기인하(우대형Ⅱ 최저금리 4.2%)되어 앞으로는 일반 무주택자의 경우에도 생애최초 구입자금과 유사한 조건으로 대출을 받을 수 있게 된다. 또 국민주택기금에서 생애최초 주택구입자금을 당초 금년 중 1조원에서 1.5조원으로 5천억 원 추가지원하기로 했다.

주택금융공사의 동일인 대출보증 한도도 현행 2억 원에서 3억 원까지 확대하여 서민들의 중도금 이자부담이 완화될 수 있도록 할 계획이다.

또 1세대 1주택자의 양도세 비과세도 현재는 1세대 1주택자가 3년 이상 보유한 주택을 양도시 적용되고 있으나, 앞으로는 2년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우까지 완화할 계획이다. 이에 따라1세대 1주택자가 이사 등을 위한 주택구입으로 일시적으로 2주택자가 된 경우 현재는 종전주택을 2년 안에 처분해야 양도세가 비과세되나, 앞으로는 3년 안에 처분하는 경우까지 비과세 되도록 할 계획이다.

이에 대해 10일 오전 금융통화위원회 정례회의에서 김중수 한국은행 총재는 “주택시장 활성화로 인한 소득 증가분과 가계대출 증가를 따져봐야 한다. 후자라면 가계부채가 악화하겠으나 경제가 좋아지면 긍정 효과가 커질 수 있어 우리 경제에 어떻게 도움이 될지 봐야 한다.”고 설명했다.

추후 경제가 좋아진다면 이번 정부의 방침이 긍정적일 수는 있으나 실제 서민들의 입장에서 도움이 될지는 좀 더 지켜봐야할 것으로 예상된다.

서울시는 모르는 정부의 재건축 정책

정부는 아파트 일부를 별도 구획하여 2세대 이상이 거주할 수 있는 ‘세대구분형 아파트’의 경우 현재는 85㎡ 초과에만 적용할 수 있으나 앞으로는 85㎡ 이하 규모의 아파트에도 적용할 수 있도록 하고, 별도구획하는 면적상한(현행 30㎡이하)도 폐지하되 주거환경 등을 고려하여 최소구획면적(14㎡이상)을 설정할 계획이다

아울러, 신축 외에 리모델링시에도 세대구분형으로 리모델링할 수 있도록 관련규정을 명확화하기로 했다.

또 2~3인용 도시형생활주택 공급 촉진을 위해 30~50㎡의 원룸형에 대한 주택기금 지원한도를 80만원/㎡에서 100만원/㎡으로 상향하고입주민 커뮤니티 활성화를 위해 주민공동생활시설(공동이용 거실, 취사장, 세탁실, 취미활동공간 등)을 설치하는 경우에는 그 면적은 용적률 산정에서 제외키로 했다.

이와 함께 정부는 입주민 선호와 단지특성에 맞는 재건축이 될 수 있도록 1:1 재건축에 대한 주택규모 제한도 합리적으로 개선해 나갈 계획이다.

1:1 재건축시 기존주택의 면적 증가범위(현행 10% 이내)를 확대하고, 기존주택 면적의 축소도 허용(축소 범위는 면적증가 범위와 동일)키로 했다. 구체적 면적증감 범위는 소형주택 확보방안 등을 종합적으로 검토하여 전문가 등의 의견을 수렴 후 5월중 확정할 예정이다.

또 뉴타운지구 내에서 재개발사업에만 적용되던 용적률 인센티브제도를 재건축사업까지 확대할 수 있도록 할 계획이다. 아울러, 뉴타운 기반시설 설치비에 대한 국고지원(금년 850억 원) 확대도 지속 추진하기로 했다.

아울러 택지지구 내 블록형 단독주택 용지의 블록단위당 세대수를 계획변경시 당초 세대수의 10%에서 20%까지 확대할 수 있도록 했다. 또한, 블록형용지내 단독주택 건설시 사업계획 승인대상을 20세대 이상에서 30세대 이상으로 완화하여 단독주택 수요자의 다양한 선호에 맞게 주택건설이 가능하도록 할 계획이다.

한편, 이번 재건축 정책과 관련, 시장 활성화를 위 정부가 정책을 진행하기 위해서는 관리를 맡고 있는 서울시와의 사전 조율이 필요하다. 이에 따라 정부의 재건축 정책이 진행되기까지는 다소 시간이 걸릴 것으로 예상된다.

‘5‧10 부동산 정책 성공할 수 있을까’

정부는 이번 대책 시행으로 시장과열기에 도입된 과도한 시장규제가 정상화됨으로써 주택거래가 시장기능에 따라 원활하게 이루어질 수 있을 것으로 보고, 주택거래가 회복될 경우 전월세시장 안정에도 도움을 줄 수 있을 것으로 기대하고 있다.

또한, 도시 내 다양한 규모․유형의 주택공급 확대와 재정비사업의 원활한 추진에도 기여할 수 있을 것으로 보고 있다.

정부에 따르면 “시행령 개정 등 후속조치를 최대한 신속히 추진하고, 법률 개정이 필요한 사항도 국회협조를 통해 조속히 추진해 나갈 계획”이라고 밝혔다.

한편, 부동산 관계자는 “이번 정부 대책이 과연 효과가 있을지 의문이다.”며, “미시적인 접근으로 부동산 시장을 활성화 한다는 건은 말도 안 되는 일이고 DTI완화나 취득세인하 같은 내용은 없어 오히려 집값이 떨어지진 않을까 걱정된다.”고 말해 이번 정부 정책에 부정적인 반응을 보였다.